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2014
06/29
投資の先生が不動産屋の営業に転職してみた。
本ブログで継続的注目対象となっている、投資の先生だった内藤忍氏。

穏健投資指南役の内藤忍氏の危険な変調

その辣腕ぶりの一例は、マレーシアの不動産投資の危機の的中があります。弱小投資ブロガーの私は2013.2付けの記事で、警報を鳴らしていましたが。内藤氏はその後に、マレーシア不動産について、強気の発言や営業活動を実施しています。

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2013.4付けマレーシア不動産営業活動

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2013.11付けマレーシア不動産最後の営業活動?


内藤氏が必死に営業していた、日本人向けのマレーシア不動産投資はその後にどうなったかと言うと、外国人投資家にとっては、激震とも言える大打撃となっています。

2013.10付け本ブログ、マレーシア不動産で危機発生。

マレーシア政府が外国人の不動産取得について、制度を改訂して、最低購入可能物件の金額を50万リンギ(約1680万円)から100万リンギ(約3150万円)へと二倍も切り上げており、新規の投資は困難になり、50万リンギ程度で購入した投資家も100万リンギ以上まで値上がりしないと他の外国人に転売できない厳しい状況です。上記リンクに書かれている通りに、50万リンギで購入した物件は、マレーシア国内市場で売却は可能ですが、外国人が買えない外国人向けの物件の買取り状況は厳しいものとなるでしょう。

マレーシア不動産投資の危機を身を挺して予言しています。

現在のマレーシアの不動産投資はペンペン草状態です。

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首都のクアラルンプール市内の物件の一例で、高級物件ですが65平方メートルで4500万円以上もして、東京の価格水準をも超えています。

現在でもジョホールバル郊外のイスカンダル地区の物件では上記規制の対象外であり、100万リンギ未満の物件は購入可能です。

FORELANDマレーシア不動産情報サイト 3000万円以下物件

イスカンダル地区特有のリスクについては内藤氏御用達ではない別の不動産情報サイトで説明しています。

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イスカンダルのイメージ写真の添付間違えです。高層ビルの並ぶ未来都市に墓標。場合によっては、アニメか実写の違いだけになる可能性があります。

イスカンダル地区レゴランド評判
不動産購入ツアーの他で、我々が気軽にアクセスできるイスカンダル地区のツアーはレゴランドです。
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順番待ちが嫌いなテーマパークファンには良いディールですが、不動産投資には厳しい環境です。シンガポール中心から鉄道が建設される計画がありますが、現在は具体化しておらず、口コミによるとシンガポールからのレゴランド行きのバスで3時間くらいはかかるようです。地形的に美しいビーチはなく、リゾート地としての魅力はありません。


内藤氏がマレーシア不動産と並んで推していたのが、ワイン投資です。
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2013.9催行 内藤忍と行くワインファンド視察ツアー

個人投資家やワインファンドよりも、大量のワインを安価に大量調達、大量保管、大量販売する国内外のワイン商社が、なぜワインの流通のみに甘んじていて、ワインを備蓄して高額で転売するワイン投資を行わないか?
という問題について、内藤氏に回答を求めたいと思います。

投資対象の性質上、上場株式よりも小口の投資であり、輸送コストや情報格差でも欧州を拠点とする投資家に向いています。それを、なぜ、今になって日本人向けに営業をしているのか?一口数百万円の小口に分けて日本人に販売しているが、そんなに儲かるのならフランスの富豪に一口1億円で売った方が、商売は楽なような気がします。


マレーシア不動産、テキサス州やバングラデシュなど他の外国不動産、ワイン投資など、我々個人投資家に危険を事前に通知していた内藤忍氏。彼の公式ブログでは不可解な動きが観測されています。

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内藤忍の公式ブログ2013.7.2
この一枚の画像でもワイン投資と外国不動産投資案内に熱心であるのが、わかります。ここにブログはリニューアルしたとあります。

内藤忍の公式ブログ(リニューアル後)

ブログのドメインは【http://www.shinoby.net/】であり、プロバイダやブログサービス等の変更によるリニューアルでは無いようです。そして、奇妙な事にリニューアル後には、かつてのワイン投資や海外不動産投資を薦めた過去記事へのリンクが無くなっています。

私のような弱小投資ブロガーでも、過去のエントリーは全て残してあります。

リニューアル後に薦めているのは、国内の不動産投資です。
直近の記事では日本財託という不動産屋とのタイアップに熱心です。

自己資金60万円で東京23区の不動産投資をすると、どうなるか --- 内藤 忍時系列は若干遡り、2014.5の記事になりますが、タイアップしている不動産屋の物件例を挙げて、自己資金60万円での不動産投資を薦めています。単純想定利回り(ここでの定義では管理委託した不動産屋の手数料を控除した家賃/不動産取得価格。税金や減価償却、不定形で発生する補修などの管理コストなどは含まず)で10%や20%を超える、夢のような物件を投資を薦める一例として取り上げるのが、悪質な宣伝ブログの常套手段です。

ここでは

物件価格(諸経費込み) 1870万円
家賃 87000円/月
手取り家賃(管理料など差引後) 72910円/月

という物件を例に挙げており、単純想定利回りは72910×12ヶ月/1870万円

4.68%と非常に渋い現実的な利回り例を提示しています。

自己資金を60万円、ほぼフルローンの35年払いで物件を購入した場合、ローンの支払い(35年間継続)と手取り家賃の差額は、月額11850円、年間では142200円。購入金額1870万円に対する単純想定利回りは......

0.76%

想定のローンは変動金利であり、35年間の金利変動リスクを負いつつ、10年後、20年後の物件の劣化と家賃の低減を悩みつつ、空室リスクや補修コストを気にしつつ、得られるリターンはたったの0.76%。

これは、ボランティアです。儲かるのは売却時の手数料と毎月の管理費を集金できる不動産屋だけです。

内藤氏と同じく不動産の専門家でもないただの素人による単純計算でも、そんなに簡単には儲からないと、警告してくれるのは、非常に有り難い啓示です。

このように、投資のリスクを事前に警告しつつ、不動産屋の営業として立派に仕事をしています。

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