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2013
02/02
日本人損させ仮説が導く、マレーシア不動産バブル警報
私が以前から提唱している、投資の法則に「日本人損させ仮説」があります。
提唱者の私も苦い経験があります。2007年くらいから日本で「ドバイ株ブーム」が発生し、
静かなブームとなった同国のMAC Sharaf証券への口座開設。同証券は母国語アラビア語以外に
英語と中国語と日本語のホームページがありました。日本人の投資マネーを集めている、ここで
警戒すべきだったでしょう。その後に、ドバイや近隣の湾岸諸国の株式は急落して、同証券は
2010年に業務を停止して、口座は強制閉鎖となりました。

日本人の中東株ブームの2008.4に設定された「野村アラビアンファンド」はドバイ株と同じく
日本人損させ仮説の発動例の一つです。

2

投資情報が世界を巡り、最後に伝わりババを引く役割は日本人。日本人個人投資家向けの投資
商品が発売されたら、その相場は終わりだという経験則になります。

この「日本人損させ仮説」が警報を発している投資案件があります。マレーシアの外国人向けの
高級コンドミニアムです。

1

このFC2ブログにおいても、日本の業者が日本人向けに広告展開をしています。

マレーシア不動産情報サイト

マレーシアは、ASEAN地域で一人当たりのGDPでは先進国のシンガポールを追う立場の、成熟新興国
であり、政治経済の中心を担う華僑ネットワークと英語の通用度と外国人投資の自由化で、黒い目青い目の
外国人による不動産投資では定番国でした。

それが、今になって大々的に日本人向けに物件の販売をしているのは、日本人損させ仮説の警告として
捉えています。

The heat comes off Malaysian house prices

GLOBAL PROPERTY GUIDEにおいても、不動産相場の過熱懸念をしており、高級コンドミニアムの
家賃収入利回りも3%台と、不動産の経年劣化による家賃の逓減と、高級物件としての寿命と減価
償却を考えると、家賃収入での実質リターンはゼロかマイナス圏。バブルの中での転売以外に、
有効な収益性が望みにくい状況です。

※アジアの新興国の不動産の劣化・陳腐化は早いものです。バックパッカーの魔窟として知られる、
香港の重慶マンションは1961年に完成した建物です。

マレーシア高級コンドミニアム一例

こちらの一例では75平米で2500万円あまりという価格は、高級物件とは言え、東京近郊の
ファミリーマンションに近い価格水準です。価格以上に注意が必要なのは、販売条件です。
完成は2016年、3年後です。販売業者は物件のセールスポイントとして紹介していますが、
「手付金もRM10,000(27万円程度)と低く設定されています。更に、当該物件は物件完成まで
開発会社がローンの利息を支払うDIBS(Developer Interest Bearing Scheme)の対象物件である」
とサブプライム的な手法で販売しています。

新興国では不動産デベロッパーの資本コスト(資金調達コスト)が高い事も一因ですが、
完成前に物件を販売するプレビルドが一般的です。

投資やバブルに関わる難しい問題は、生活者の視点で単純化する事で見えてきます。

もしも、新生活の拠点として、「住む」ためにマンションを購入する場合、完成まで
最低で三年、遅延するかもしれない物件を選ぶでしょうか?

結婚して子供が生まれたが、三年経ったら離婚....は極端ですが、住むためのマンション
の三年後に完成はあまり選びたくないです。

それでも、売れている売りたいのは、転売目的(投機目的)だからでしょう。
自分が住む訳ではないのだから、すぐ住める必要はありません。

マレーシアに限った話ではありませんが、このような投機目的の物件は、完成しても
住民がいない夜も電気がつかないゴーストマンションというケースがまれではあり
ません。

マレーシア不動産&ロングステイ研究

日本人にマレーシア不動産を販売する別の業者のホームページにおいても、

「投資商品となったコンドミニアムが空室在庫としてだぶついて見えるのではないか?」
「もちろん、投資用なので自分では住みません。」
「コンドミニアムは、日本と違ってスケルトンに近い状態で引き渡されますので、竣工時に思った
値段で売れなかったとしても、内装をせず空室のままで売却タイミングをはかる投資家が多いです。」

と、住むためではなく、投機目的でコンドミニアムが流通している状態を肯定しています。


今お金を払っても、完成までにデベロッパーなどの業者が破綻したらどうする?
サブプライム的販売手法で契約書には簡単にサインできるが、不動産価格が軟化して、
購入キャンセルが相次ぎ、建設が中坐したらどうなるか?
無事に完成に至っても、住民がほとんどいないゴーストマンションでは、共有施設の管理や
治安の問題でも心配です。

上記の例は首都のクアラルプール近郊地区ですが、イスカンダル地区などニュータウン
リゾートエリアだと、街自体がゴーストタウンとなり、買物や外食といった日常生活も
事欠くリスクがあります。

不動産は生活やビジネスの拠点として、活用して始めて価値を生み出すものです。
誰も住まないマンションは、本質的には何も価値を生み出さないドンガラです。
そのドンガラを貴方が買ったよりも高い値段で誰かが買ってくれるかもしれない
期待が、その価値なのでしょうか。
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