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2013
10/27
マレーシア不動産商法に危機発生
1027マレーシア広告

Googleでマレーシア不動産と検索すると大量に広告展開しています。日本人に向けてマレーシア不動産投資が非常に加熱していました。
私のブログでも日本人損させ仮説から、バブルの危機を生暖かく見守っていました。


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(2005/01)
内藤 忍

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分散投資と積み立て投資による穏健な投資を先導していた内藤忍氏も、これまで積み上げていた実績を放り投げて、マレーシア不動産投資を促しています。日本人に分散投資を普及させてきた実績よりも、より高い価値がマレーシア不動産にはあるのでしょうか。

残念ながら、日本人損させ仮説発動と危機の発生が濃厚になってきました。その危機を示すニュースは

1027不動産100万

マレーシアの不動産投資規制のユニークな点は、外国人の不動産投資に門戸を開く一方で、国内生活者に配慮して、中低価格の不動産が投機による過度の価格高騰を防止するために、外国人には一定額以上の高級物件への投資しか許されません。これは、富裕外国人の受け入れと外国からの直接投資受け入れによる経済成長の促進策と、国内の中低所得者の生活を両立させる、クレバーな政策だと思います。

この基準は2010年に25万リンギ以上から50万リンギ以上へ引き上げられていました。これが、2014年には一気に二倍の100万リンギ以上へと規制が強化されます。

これは、マレーシアの中産階級の所得水準と不動産価格が底上げされて、50万〜100万リンギの価格帯も彼らの購買ターゲットへと「降りてきた」のでしょう。また、不動産バブル加熱を防ぐ引き締め策の意向も強いでしょう。

ここで言う「危機」とはマレーシア不動産市況やバブルが崩壊する、マレーシア経済全体の経済危機を示すのではなく、近年のブームでにわかマレーシア不動産投資家になった日本人、そして彼らを煽動する事を生活の糧としていた業者やカリスマ投資家の方々の危機です。

内藤忍氏は、まずは1000万円ほどを積み立てと国際分散投資による穏健な方法で築いた後で、次のステップとして海外不動産に挑戦しようと訴えています。1000万円貯めたあとは、5000万円や一億円で海外不動産では、あまりにトンでも戦略です。氏のブログでは、最初のステップとして2000万円程度の海外不動産を想定しています。マレーシアにおいては、50万リンギが最低購入額(イスカンダル地区など一部の物件では規制対象外のケースがある)であり、これに適合するには約1500万円(50万リンギット)。これに各種登記費用や報酬などが追加されるので、氏の想定額とも合致します。

1027物件例

リタイア後の夫婦の自宅用としても、価格からも、このような物件に人気が集まっているでしょう。

非常に単純な理屈ですが、外国人が今50万リンギでマレーシア不動産を購入すると、最低購入価格が100万リンギに規制強化されると、外国人には転売する事ができなくなります。1ベッドルームの都心立地の高級コンドは、リタイア夫婦や単身赴任の外国人駐在員には憧れの物件です。

しかし......

1027庶民住宅
マレーシア、18年までに50万戸 低価格住宅の供給計画始動 2013.10.23 サンケイビズ

マレーシア政府が15〜40万リンギで供給する、中間層向けの新築住宅の一例。郊外立地の庭付き駐車場付きの長屋スタイルの低層集合住宅(タウンハウス)。家庭を持ったマレーシア人の求める住宅は、都心の高級コンパクトコンドとは異なるものです。

50万リンギで買っても、100万リンギまで値上がりするまでは、外国人に売れない。そして、それはマレーシア人の求める住宅とは必ずしも合致しない。

同時に日本人対象の売り方(不動産業者、仲介業者、セミナー業者など)にも不都合な現実が発生します。1500万円(30万リンギ)〜3000万円(100万リンギ)の比較的手の出し安い価格帯の物件は販売対象から消滅します。(イスカンダル地区など例外はあるが規制は改訂される可能性があり詳細不明)

3000万円以上の物件は、リタイア用に買うには手が届かないですし、投資目的ならば年間家賃が300万円は取れないと買いづらいものです。

売れる物件がなくなると、売る方々も困ります。そうなると、事業を縮小あるいは撤退する判断が妥当になってきます。

Google検索で「マレーシア不動産」と検索すると、画面を埋め尽くす広告がなくなり、寂しくなるという影響もありますが、日本人による日本語の今後のサポートを期待して購入契約をした日本人は、本当に困るでしょう。

株式は、購入後に放っておいても、株券が水漏れしてボロボロになったり、通気が悪くて株券がカビ臭くなって困る事はありません。不動産は購入後の適正な管理とそれを支えるサポートが必要です。いきなり、仲介業者が撤退したら、あとは英語で一人でがんばりましょう!になるのは、あまりに厳しい選択です。

上記の広告で販売されていた不動産の多くはプレビルド(完成・引き渡し前の販売)であり、物件が無事に完成して引き渡され、内装工事を発注して完成するまでは、まだまだ長い道のりで、手続きもいろいろあります。もしも、日本語のサポートがなくなったら?

そして、それ以前に100万リンギ未満の物件は外国人が購入できなくなるなど、市場に激震が走れば、購入キャンセルの殺到や開発計画の頓挫など、国際弁護士が出動する歓迎しざるイベントの発生も考えられるでしょう。

このような状況はマレーシア政府の政策によるもので、内部事情通は事前に予測可能です。こうなる前に、最後の「高田馬場」は日本人になすりつける。日本人損させ仮説発動でしょうか。


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Comment
KL行ってみてきましたが・・・ 
微妙な値段のところならともかく、既に100万RMを優に超えるKLCC・ブキビン周辺の1000Sqft以上の物件については何の影響もないでしょうね。

当然、近郊にタウンハウスなど供給される層(どうせブミだけでしょう)と、これら豪華なコンドを欲しがる層も違うわけで、富裕層の厚みが増してくる今後は一等地の一流物件だけ投資の対象になるんでしょうね。中途半端なところはダメになるのは不動産であれば当然の話。

結局本当の金持ちは損しないように出来てるってことですね。
 
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