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2013
05/07
穏健投資指南役の内藤忍氏の危険な変調

内藤忍の資産設計塾【第3版】----あなたとお金を結び人生の目標をかなえる法 (資産設計塾シリーズ)内藤忍の資産設計塾【第3版】----あなたとお金を結び人生の目標をかなえる法 (資産設計塾シリーズ)
(2012/11/29)
内藤 忍

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国際分散投資の入門書として、個人的にオススメしている書籍がこちらです。過度のリターンを追わす
(過度のリスクを負うと同義)、無理せずコツコツ投資をする穏健な手法です。

内藤氏の著書と一致する部分が多い、私独自の投資初心者の投資指南

転び方とボーゲンを教えてくれた、優しいスキー教室のコーチが、次はいきなりアイガー北壁の滑降
を薦める、危険な変調があります。鬼コーチが鬼のようなスキープランを引率するなら、問題は無い
ですが、優しいコーチが初心者を超上級者コースに引率するのが問題の本質です。

内藤氏による「金融資産が1000万円を超えてきたら、次のステップとして別の投資対象」

穏健な手法で1000万円の資産形成を達成した後の、次の一手が何と!米国のテキサス州の不動産投資
です。

※米国不動産投資にネガティブ判断をしているのではなく、初心者の次のステップには不適切

不適切な理由

①穏健な国際分散投資は、内外の株式や債券やREITなどを、市場全体の動きに反映するインデックス
ファンドやETFで積み立て投資をするものです。投資対象も投資タイミングも「全世界」「生涯」と
可能な限り分散しています。米国不動産投資では例えば2000万円を一つの物件に集中投資をするもの
です。1000万円の分散投資の次の一手は、2000万円で不動産一戸(一部屋)では、これまでの穏健
 な手法とは正反対に過大なリスクを負います。


②極端に難しい投資。日経新聞で価格をチェックする事すらできません。

テキサス

こちらの物件情報のサンプルを見て、私に分かるのは、それは食べ物ではなく、マンションでもなく、
一戸建てらしい。これが、割高なのか割安なのか。それ以前にどうやったら買えるかもわかりません。

Packard Plant 4

日本人では分かりにくい感覚ですが、ワンブロック先はこんな街かもしれません。
現地に居住するか、ある程度の土地勘がないと、判断できません。多民族・格差社会のアメリカ。
現実として、お隣は肌の色は?宗教は?支持政党は?年収は?どこから越してきた?などなど、
住民一つでも知らなければいけない事が沢山あります。

英語が不自由で米国に住んでなくて、セミナーや買い付けツアーだけで判断するのは、あまりにも
困難なディールです。よほど信頼のおける現地在住のパートナーでもいるか、さもなくば、アメリカ
のテキサス州の目星を付けた街に半年くらいはロングステイして、毎日勉強するしか無いでしょう。

もしも、入居者が家賃を踏み倒したら?それ以前に水漏れやエアコンの故障はどうする?
工務店との交渉で現地にわざわざ飛ぶの?管理会社・保証会社はどの程度の瑕疵やトラブルに
対応できるか?ダメだったらどうするの?

当然ですが、日本と米国の両国における税制や不動産制度の熟知も必要になります。

売りたい時に売れない。投資信託のファンドマネージャーではありません。生活者による生活資金の
運用です。突然の出費あるいは、高齢化による判断力の老衰など、資産運用を中止して現金化する
機会は不意に訪れます。10年前に投資したけど、日本語で仲介してくれた業者はもう連絡が取れない?
どうしよう。これから渡米して現地の不動産屋に交渉?
利益確定・損失確定を問わず、投資を完了して現金化する事を出口戦略と呼びますが、ワンクリック
あるいは証券会社に電話してすぐに出口にたどり着けるわけではありません。

③インカムゲインは安全で確実な投資だと幻惑

米国不動産投資については素人の私の思いつきだけでも、①②のような大変さが思い浮かびます。

グロスインカム


それをこのように、定期預金や債券のように毎月安定的に利子が入ってくるような「安定したインカム」
だと幻惑させています。これは内藤氏が指摘していた、毎月分配型投信の問題の指摘と矛盾しています。

本当は難しくリスクの高い投資を、安定的な分配金や家賃が貰えるからと、安全な投資だと判断する
のは非常に危険です。

年利8%といった高利回り投資は、日本人個人投資家を騙す常套手段です。


実際の米国の不動産投資は非常に可能性が高く、日本人でも米国に在住して、投資により生計を立てて
いる人は現実にいます。しかし、投資は必要だが風呂掃除のように労力をかけたく無い人と、ヘッジフ
ァンドマネージャーとは異なるように、米国不動産投資は、これを志しリスクを負える人が行うべき
ものです。


何故、穏健な優しいコーチが、豹変してアイガー北壁の滑走を薦めるのか?

これは、内藤氏自身のビジネスモデルの変節によるものでしょう。

穏健な正当法の指南役から、セミナーで儲ける投資講師への変化。

もちろん、氏を非難する意図はありません。
我々にできる事は、これまでの「優しいコーチ」は一端リセットして、上級スキーヤーを目指す
ための「鬼コーチ」として内藤氏に学び、腕を磨いて米国不動産投資を志すか、
そうでなければ、別のコーチを見つけるかになります。


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